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Destituição de Síndico – Passo a passo

Destituição de Síndico / Parâmetros e Procedimentos 1

         Abaixo Parâmetros e Procedimentos – 1ª Orientação – para reorganizar administrativamente as estruturas econômica, financeira, contábil, jurídica, predial e social de seu Condomínio. 

         Trata-se de uma Panorâmica Objetiva para macro visualização dos níveis de execução das atividades que o conduzirá ao sucesso da implantação de uma Gestão Inteligente, Responsável, Transparente e totalmente Voltada a Resultados. 

         Importante ressaltar que poderei acompanhar todo o processo administrativo da transição da gestão de seu condomínio, em todos os Estados do Brasil – via Internet.

         Ao final dos Trabalhos Corretivos, iniciados por decisão do Grupo de Condôminos que vislumbram mudanças radicais no Condomínio, os conduzirei a Alinharem as Idéias aos Interesses Coletivos, formatando a ‘Linha de Base Cronológica das Atividades’ para posterior execução dos trabalhos, conduzindo-os aos objetivos previamente firmados e consubstanciados na Gestão Focada em Resultados. 

         A presente proposta está ancorada na premissa de que os grandes juristas supõem que os legisladores que participaram da elaboração do CCB – Código Civil Brasileiro –, transferiram a decisão da identificação do quorum das assembléias de destituições de síndicos às convenções, dando margens às interpretações diversas quanto à este quorum, ora pela aplicabilidade ou não da Lei n° 4591, fundamentada no artigo 2°, parágrafo 2° da LICCB (Lei de Introdução ao Código Civil Brasileiro) que remete os ditames do quorum à Lei nº 4591 * e em função desta omissão no CCB. 

* No artigo 22, parágrafo 5° da Lei n° 4591 temos: ‘O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições previstas na Convenção, ou, no silêncio desta, pelo voto de dois terços dos condôminos, presentes, em assembléia geral especialmente convocada.

         Dado o exposto, concluo que é melhor pecar pelo excesso de uso de medidas preventivas do que pela sua falta, orientando-os para que, em Assembleias de Destituição de Síndicos, procurem: 

  1. Obter o quorum de Maioria Absoluta (50% + 1, dos condôminos votantes, proprietários ou procuradores legalmente constituídos) e,

  2. Seguir as instruções do Roteiro abaixo, às quais darão total transparência às suas ações que deverão ser utilizadas (em totalidade) posteriormente, caso haja necessidade, como recursos jurídicos a serem instrumentalizados por profissionais competentes da área de direito – advogados –, com maior probabilidade de sucesso, em todas as instâncias. 

         Importante alertá-los de que o meu entendimento administrativo dos atos jurídicos esta consubstanciado na premissa de que: 

  1. Os julgamentos das ações ajuizadas, quaisquer que sejam em relação às divergências em condomínios, serão praticados pelos Magistrados com base na disposição concatenada dos atos e fatos documentados com suas respectivas evidências objetivas – documentos materiais complementares –, instrumentalizados de forma metodologicamente estruturada e dentro de princípios jurídicos;

  2. Que tais disposições permitem o enquadramento dos atos e fatos em leis vigentes, sem desvio de curso, ou seja, se a lei é abstrata ou omissa o encadeamento da proposta da ação, bem estruturada e cronologicamente documentada, com todos os seus argumentos, é que conduzirá o Magistrado à sua Decisão.

         O que me faz crer que, até que se prove o contrário, que a Transparência Moral do processo o conduzirá às melhores chances de vitória.  

MINHA PROPOSTA 

Destituição de Síndico Parâmetros e Procedimentos – 1ª Orientação. 

I.             Premissas: 

A Legislação se observada, jamais poderá ser contrariada. 

  1. As assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos (Art. 1.355 do CCB);

  2. Com 50% + 1, condôminos na assembléia (maioria absoluta *), votando-se a favor da destituição, o síndico tem que ser destituído, exceto se na Convenção do Condomínio estiver registrada a exigência de um quorum diferente para maior, improvável.                                                                * Lembrando que:

    1. Maioria absoluta representa mais da metade de todos os votos do condomínio.

    2. Maioria simples consiste em mais da metade dos votos dos condôminos presentes à assembléia.

  3. A assembléia – AGE – Assembléia Geral Extraordinária tem que ser Especialmente Convocada para Destituição do Síndico (artigo 2, parágrafo 5° da Lei n° 4591);

  4. A decisão deve ser motivada por um ato de má gestão do síndico (artigo 1349).

Comentário: Tudo que possível deve ser registrado em atas de reuniões internas e documentado como evidências objetivas dos fatos relatados – documentos materiais, fotos, falta de entrega de balancetes aos condôminos, ….

Observação:

  1. Se solicitar os balancetes formalmente ao síndico e ele não os fornecer, reitere a solicitação;

  2. Em havendo administradora, solicite formalmente a administradora com cópia ao síndico, reiterando a solicitação caso não seja atendido.

Comentário: As administradoras são obrigadas legalmente a atenderem as solicitações dos condôminos, quanto ao cumprimento de exigências expressamente ditadas pelo Código Civil * quanto a  atender às solicitações feitas por condôminos, extra assembleias, e se não atendidas pelo Síndico, como  co-responsáveis pelas pela omissão desse e principalmente por ter contrato para aos interesses coletivos e não os pessoais do Síndico.  * Art. 1.348. Compete ao síndico - VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas

II.            Roteiro:

1.            Formar uma Comissão para trabalhos de Destituição do Síndico;

Comentário: Levantamentos e elaboração da Convocação.

2.            Documentar todas as evidências objetivas de má gestão;

Comentário: Tudo que for possível, inclusive com fotos digitais da estrutura do Ed. em obras, depredação, vandalismo, falta de atuação proativa do síndico em querer promover as manutenções corretivas e preventivas, falta de contratos, falta de orçamentos para licitações, FALTA DE ENTREGA MENSAL DE BALANCETES, não aceitar pedidos formais de condôminos que têm interesses em passar os olhos em PASTAS COM DOCUMENTOS ORIGINAIS CONTÁBEIS, não fornecer contratos quando solicitados para que condôminos possam confrontá-los com pagamentos efetuados, não CORRIGIR ATAS conforme solicitado em assembleia posterior e de aprovação, aprovar gastos e investimentos SEM VOTAÇÃO, não divulgar abertamente as dívidas do condomínio e PRINCIPALMENTE AS COM MINISTÉRIO PÚBLICO FEDERAL – INSS, FGTS – omitindo-as, não permitir que condôminos inquilinos votem em assuntos que as leis o autorizam, encobrir quorum de votações por maioria sem que exista a maioria, ….

Observação:

Muito cuidado com DÍVIDAS FEDERAIS que foram geradas pela pessoa jurídica do condomínio e estão registradas em nome do Síndico que a constituiu e, sob seu CPF.

Ao assumir a nova administração, não admita que esta dívida seja transferida à sua pessoa física, ou seja, venha a ser registrada em seu nome e CPF, devendo permanecer como dantes, ou seja, em  nome do síndico que a gerou.

3.            Preparar a Convocação para a assembléia nos próximos 7 ou mais dias (Assembléia Específica de Destituição);

Comentários:

a.            Para que o síndico tenha condições de se defender, o que será considerado positivo no julgamento do processo para pedido de intervenção no condomínio com busca e apreensão de documentos e equipamentos se houver necessidade;

b.            Se o Síndico solicitar esclarecimentos, não os deixe sem respostas porem, formalizadas e que assine um protocolo de recebimento;

c.            Ideal é que os próprios condôminos proprietários ASSINEM A CONVOCAÇÃO;

d.            Para a AGE de Destituição, utilizar procurações dos Condôminos que assinaram a convocação e não pretendem comparecer a AGE de Destituição.

Obs.: Nesta NOVA Convocação, aproveitar para CANCELAR A A.G.O. ou A.G.E. MARCADA INDEVIDAMENTE pelo Síndico.

Comentário: Se não foi feita uma Convocação Específica para Destituição de Síndico, qualquer iniciativa deve ser cancelada e substituída pela Nova Convocação Específica.

4.            Pós ‘abaixo assinado da Convocação da AGE de Destituição’, solicitar o maior número de procurações possíveis, evitando-se a falta do condômino na AGE, PARA ASSINATURA DA ATA.

Comentário: Ideal é que essas procurações contenham FIRMA RECONHECIDA, dando-lhe maior efeito jurídico.

5.            Durante a Assembléia de Destituição, firmar na ata:

a.            A data da destituição, ou seja, o dia e hora que o síndico deverá entregar a chave da administração, preferencialmente ao final da AGE ou no máximo pela manhã do dia seguinte a assembléia;

Comentário: Para que a solicitação de intervenção jurídica com busca e apreensão de documentos e equipamentos possa ser decidida pelo Juiz de Direito.

b.            Registrar todas as evidências objetivas que motivaram a destituição;

Comentário:

  1. Entregar os Comunicados de Condôminos (se houverem) ao presidente da mesa, solicitando-lhe que anexe a ata da AGE;

  2. A solicitação por condômino e a viva voz, o obriga a tomar a decisão solicitada, podendo responder judicialmente por não tê-la cumprido.

c.            Registrar na ata e Documentar, se possível, todas as evidências de irregularidades que não estejam na Carta de Condômino, levantadas por condôminos na assembléia;

d.            Eleger uma Comissão para entregar a ata ao síndico e receber as chaves da administração.

Comentários:

i.             Ideal é que contenha no mínimo três condôminos;

ii.            Quando for entregar a ata ao síndico, levar mais dois condôminos que não sejam da comissão para assinarem na segunda via do documento (protocolo) como testemunhas, que ele se recusou a receber formalmente a ata;

iii.            Em o Síndico se recusando a receber a ata, formalmente e sob protocolo (2ª via da ata), os dois condôminos assinam uma declaração na 2ª via da ata, registrando a recusa do síndico em recebe-la.

6.            Ideal é que se tenha no mínimo 50% + 1, presentes na assembléia e, preferencialmente adimplentes;

Comentários:

a.            Na assinatura da Nova Convocação, pergunte particularmente ao Condômino se é ou não inadimplente, somente para informar futuramente ao Juiz, caso haja necessidade, de que inadimplentes assinaram o “abaixo assinado” para a convocação e a ata na AGE;

b.            Toda transparência dada aos atos e fatos marcarão pontos para a decisão do Juiz quando, se necessário, houver solicitação de intervenção judicial no condomínio e, principalmente, com mandato de busca e apreensão de documentos e equipamentos no escritório do condomínio (trancado pelo Síndico destituído), na casa do Síndico e em demais locais em que este tenha “escondido” informações do condomínio.

Observação.  As buscas e apreensões poderão ser determinadas pelo Juiz, para ser executada por oficial de Justiça, na Administração e nas Residências do Síndico (se houverem suspeitas de que foram transportados da administração para outro local), com ou sem arrombamento se o mesmo se recusar a acatar a Ordem Judicial.

7.            Ao final da assembléia, solicitar que todos assinem a ata que deverá ser redigida definitivamente no momento da assembléia e lida para todos;

Comentário: Em havendo tempo suficiente para digitar a ata, NA ASSEMBLÉIA, para coleta das assinaturas no local, melhor.

8.            Em o síndico não entregando as chaves da administração com todos os seus documentos e equipamentos:

a.            Solicitar audiência a um Juiz de Direito, levando a ata, os comunicados dos condôminos, a Convenção e todos os demais documentos materiais que comprovem a má gestão e ou má fé do síndico e, que nesta ata, a decisão da assembléia seja registrada de forma bem objetiva e direta com: 1) DECISÃO, 2) QUORUM DA DECISÃO (QUANTIDADE DE VOTANTES FAVORÁVEIS, CONTRÁRIOS E ABSTENÇÕES), E ANEXOS (CARTA DE CONDÔMINO, CONVOCAÇÃO, CONVENÇÃO E DEMAIS DOCUMENTOS EXISTENTES);

b.            Solicitar que o juiz promova a intervenção no condomínio e, inclusive, com mandato de busca e apreensão de documentos e equipamentos – computadores e outros -, em todos os locais possíveis;

c.            Enfatizar ao Juiz que existe a Comissão que poderá acompanhar a intervenção e a busca e apreensão, INCLUSIVE NA OU NAS RESIDÊNCIAS DO SÍNDICO DESTITUÍDO.

Comentário: Se houverem suspeitas de que foram transportados da administração para outro local.

9.            A Comissão deverá assumir a gestão interinamente e convocar nova assembléia para eleição de Síndico, ao concluir todos os levantamentos sob os documentos existentes.

10.          …

11.          Comentário: Orientações sobre os procedimentos complementares serão passadas a posteriori e sob demanda.

III.           Conclusão.

         Se todo o processo for documentado conforme acima referenciado, dando total transparência aos trabalhos, não existem chances de o sindico pós destituição conseguir qualquer regalia jurídica e, acredito que seu advogado o abandone tendo em vista que todas as evidências objetivas o levará à tomada dessa decisão pelo fato de que, ponderando, chegará a conclusão que diante dos atos, dos fatos e das evidências objetivas que serão apresentadas em juízo,  perderá a causa se posteriormente ajuizada pelo provável réu – síndico destituído.

Matéria Complementar: Cancelamento de Assembleia Geral Ordinária – Caminho Administrativo e Legal.

http://consultoriacondominialmagcastro.wordpress.com/cancelamento-de-assembleia-geral-ordinaria-caminho-administrativo-e-legal/

Informações Complementares:

Do CCB – Código Civil Brasileiro

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

     III – a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações.

Da Lei 4591

Artigo 49 – Os contratantes da construção, inclusive no caso do Artigo 43, para tratar de seus interesses, com relação a ela, poderão reunir-se em assembléia, cujas deliberações, desde que aprovadas por maioria simples dos votos presentes, serão válidas e obrigatórias para todos eles, salvo no que afetar ao direito de propriedade previsto na legislação.

§ 1º – As assembléias serão convocadas, pelo menos, por um terço dos votos dos contratantes, pelo incorporador ou pelo construtor, com menção expressa do assunto a tratar, sendo admitido comparecimento de procurador bastante.

§ 2º – A convocação da assembléia será feita por carta registrada ou protocolo, com antecedência mínima de 5 (cinco) dias para a primeira convocação, e mais 3 (três) dias para a segunda, podendo ambas as convocações ser feitas no mesmo aviso.

§ 4º – Na assembléia os votos dos contratantes serão proporcionais às respectivas frações ideais de terreno.

Matéria Complementar: Cancelamento de Assembleia Geral Ordinária – Caminho Administrativo e Legal.

http://consultoriacondominialmagcastro.wordpress.com/cancelamento-de-assembleia-geral-ordinaria-caminho-administrativo-e-legal/

Marco Castro – Consultor de Gestores de Administradoras e Condomínios, Síndico Profissional no RJ e, autor dos livros: 

1º) Livro de Gestão / TEORIA e PRÁTICA – ”Abrindo a Caixa Preta da Administração do Condomínio e Virando a Mesa  A Bíblia da Gestão Condominial ObjetivaInteligente, Responsável e Transparente ®.” Arquivo em PDF ** com 854 páginas em formato A4 e totalmente liberado para impressão

2º) Livro de Instrução / O QUE FAZER AO ASSUMIR A GESTÃO –KIT A.G.O. - Assembléia Geral Ordinária – Estratégia e Logística para Conquista ou Manutenção de Gestão ®.” * Arquivo em PDF ** com 58 páginas em formato A4 e totalmente liberado para impressão.

3º  Novo Livro: “Constituição e Alavancagem de Administradoras de Condomínios e Imobiliárias – Estratégia e Logística. A Bíblia da Gestão Empreendedora ®©” Lançado em dez12 - 801 págs. * Arquivo em PDF ** com 58 páginas em formato A4 e totalmente liberado para impressão.

 Livros comercializados exclusivamente pelo Autor através do site:  http://gestaocondominialobjetiva.wordpress.com/

http://criandoealavancandoempresas.blogspot.com.br/ 

* Direitos Autorais e Intelectuais Registrados.                                                                       ** DPF é um Software da Adobe para leitura de textos que pode ser obtido gratuitamente através do link http://get.adobe.com/br/reader/.

 

2 Respostas para “Destituição de Síndico – Passo a passo

  1. Roberto Pereira de Souza

    12/08/2013 at 3:55 PM

    Boa Tarde Marco Castro. Parabéns pela explicação clara e objetiva na matéria “destituição do síndico” acima. Venho por meio deste instrumento, pedir, se possível, que tire uma dúvida que temos como condôminos; É necessário que o abaixo assinado para destituição do síndico de um condomínio seja assinada apenas por condôminos proprietários?…ou ela poderá ser assinada também por condôminos locatários que não estão contentes com a administração atual?…Afinal, eles são os mais atingidos por essa má administração do síndico atual….Desde já, agradeço sua atenção e volto a parabeniza-lo mais uma vez pelo excelente blog. …Roberto…

     
    • Gestão Condominial Objetiva - Livros e Consultoria.

      13/08/2013 at 11:57 PM

      Prezado Senhor Roberto,

      Em relação a sua consulta venho a esclarecer que não necessariamente existe obrigação de que todos os signatários sejam proprietários.
      Na realidade, importante, tendo em vista que a legislação não entra em detalhes e existem várias correntes de entendimentos entre juristas famosos, é que se proceda conforme ditames legais quanto a transferência de poderes e através do uso de procuração para que em futuro próximo ou remoto não existam questionamentos que não possam ser comprovados com evidências objetivas da transferência do poder de decisão, ou seja, a procuração do proprietário ao locatário, transferindo-lhes poderes específicos ou totais para tomada de decisões no Condomínio, via assinatura no Abaixo Assinado.
      Em tendo um quórum firmado através do Abaixo Assinado, fica sem importância se os demais que o assinaram em complemento não tenham/apresentem o devido instrumento de procuração.
      Registre no Abaixo Assinado todos os signatários que apresentarem procuração.
      Mais um detalhe. Para que também cubramos a possibilidade da validade da procuração, certifique-se da data de validade e que tenha a assinatura do proprietário reconhecida, ou seja, Firma Reconhecida em Cartório.
      Uma vez seja atingido o quórum legal (O IDEAL É QUE SEJA 50% MAIS 1 PROPRIETÁRIO ou inquilino legalmente autorizado) através de assinaturas de proprietários e inquilinos qualificados, não existe juiz que vá questionar o documento comprovadamente e juridicamente completo, INDEPENDENTEMENTE DE QUALQUER CORRENTE DE ENTENDIMENTOS ENTRE MAGISTRADOS.

      Lembrando: O Ditado Popular nos ensina que é melhor pecarmos pelo Excesso do que pela Falta de.

      Qualquer dúvida, estou a disposição.

      Att,

      Marco Castro – Consultor de Síndicos e Gestores Profissionais de Condomínios e de Empresários e Empreendedores de Administradoras de Condomínios Diversos.

       

Grato por suas colocações. Entre em contato através do meu E-mail marcoagcastro@gmail.com

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